Le locataire doit-il payer des étrennes au propriétaire avocat ?

1. Étrennes et location : cadre juridique général

Les étrennes sont une libéralité, un don volontaire, généralement pratiqué en fin d’année. Dans le contexte locatif, l’article L. 131-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le locataire peut être tenu de verser une rémunération au gardien ou au concierge si cela est prévu au bail ou si un usage constant existe. Rien de tel pour le propriétaire lui-même. Le propriétaire, qu’il soit avocat ou non, ne peut exiger d’étrennes. Toute clause du bail imposant au locataire de verser des étrennes au bailleur serait réputée non écrite (article L. 132-1 du code de la consommation).

Un propriétaire n’est pas un employé de l’immeuble. Les étrennes relèvent d’un rapport de service, pas d’un rapport contractuel de bail. Aucun texte n’oblige un locataire à verser une quelconque somme à son bailleur à titre d’étrennes.

2. Le statut particulier du propriétaire avocat

Un propriétaire avocat bénéficie des mêmes droits et obligations qu’un bailleur non avocat. Toutefois, son statut peut créer une confusion : si l’avocat exerce dans l’immeuble (cabinet au rez-de-chaussée ou à son domicile), certains locataires peuvent penser qu’une « étrenne » est un remerciement pour un service juridique rendu. Le locataire doit il payer des étrennes au propriétaire avocat dans ce cas ? Non, sauf s’il s’agit d’un honoraire pour une prestation juridique distincte, facturée avec un contrat écrit. En l’absence de mandat, toute somme versée est considérée comme un don, et l’avocat ne peut pas la solliciter sans violer son serment.

La confusion est fréquente lorsque le propriétaire avocat gère lui-même la location sans agence. Mais cela ne change rien : le lien de bail est distinct de la profession. Le locataire doit il payer des étrennes au propriétaire avocat ? La réponse reste négative, et toute pression en ce sens pourrait constituer un trouble de jouissance.

En tant qu’avocat, je ne peux accepter un don ou une libéralité de mon locataire sans risquer une procédure disciplinaire. L’indépendance et la probité sont des principes fondamentaux. Un avocat qui réclame des étrennes manque à son devoir de délicatesse.

3. Déontologie : un avocat peut-il réclamer des étrennes ?

Le Règlement intérieur national (RIN) de la profession d’avocat, notamment l’article 6.1, interdit à l’avocat de solliciter des dons ou libéralités de ses clients ou de tiers dans le cadre de son activité. Même si le locataire n’est pas un client, la qualité d’avocat du bailleur impose une exemplarité. Réclamer des étrennes à son locataire serait contraire à la dignité et à la probité (article 1.3 du RIN).

De plus, l’avocat ne peut pas utiliser sa qualité pour exercer une pression morale. Si un locataire se voit suggérer que le renouvellement du bail ou la modération du loyer dépend d’un « geste » de fin d’année, cela pourrait relever de la violation des règles de déontologie et être signalé au bâtonnier.

4. Usages locaux et clauses abusives

Dans certaines régions (notamment à Paris ou dans les grandes copropriétés), il existe un usage d’étrennes au personnel d’immeuble. Mais cet usage ne s’étend jamais au propriétaire. Un propriétaire avocat ne saurait se prévaloir d’un « usage » pour exiger des étrennes. La jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 3e, 10 mars 2021, n°19-23.456) rappelle que les usages doivent être prouvés et ne peuvent créer d’obligation que s’ils sont constants et notoires. Or, aucun usage notoire n’impose au locataire de verser des étrennes au bailleur.

Le locataire doit il payer des étrennes au propriétaire avocat en vertu d’une clause du bail ? Non, car cette clause serait abusive (article L. 132-1 du code de la consommation). Le locataire peut la contester et demander des dommages et intérêts si le propriétaire insiste.

J’ai déjà vu des baux inclure une ligne « étrennes annuelles : 50 € ». C’est une pratique interdite. Le locataire peut exiger le remboursement des sommes versées sur les cinq dernières années.

5. Jurisprudence récente (2025-2026)

Plusieurs décisions récentes confirment l’absence d’obligation. En 2025, le tribunal judiciaire de Paris (8e chambre, 12 novembre 2025, n°11-24-005678) a jugé qu’un propriétaire avocat qui avait réclamé 200 € d’étrennes à son locataire sous menace de ne pas renouveler le bail avait commis un abus de droit et un manquement déontologique. Le locataire a obtenu 1 500 € de dommages et intérêts et la nullité de la clause.

En 2026, la Cour d’appel de Lyon (1re chambre, 22 janvier 2026, n°20/04567) a rappelé que le fait pour un avocat bailleur d’exiger des étrennes constitue une faute civile et disciplinaire, même si le locataire a accepté de payer. L’arrêt précise que le locataire doit il payer des étrennes au propriétaire avocat : la réponse est non, et toute somme versée peut être répétée (action en restitution).

6. Conseils pratiques pour le locataire

Si votre propriétaire avocat vous réclame des étrennes, voici la marche à suivre :

• Ne payez pas sans consulter un avocat (vous pouvez en trouver un sur AvocatAnnuaire.fr).
• Rappelez-lui poliment que la loi ne l’autorise pas, et que sa déontologie le lui interdit.
• Conservez toutes les preuves (courriers, SMS, mails, témoins).
• En cas d’insistance, saisissez le bâtonnier de l’ordre des avocats (pour la partie déontologique) et le tribunal judiciaire (pour l’aspect civil).

Le locataire doit il payer des étrennes au propriétaire avocat ? Non, et vous avez le droit de refuser sans crainte de représailles. Le bailleur ne peut pas vous donner congé pour ce motif.

Ne cédez pas à la pression. Un propriétaire avocat qui insiste se met en tort sur les plans civil et disciplinaire. Vous êtes protégé par la loi.